Oslo har mistet 10 819 sekundærboliger de siste seks årene, noe som har snevret inn utleiemarkedet og økt presset på boligbygging. Samtidig brukte paret Karine og Håkon en strategi med kjøp og salg ett år av gangen for å bygge egenkapital, en taktikk som til slutt lot dem kjøpe en enebolig til 19 millioner kroner.

Færre utleieboliger i Oslo

Tall fra Samfunnsøkonomisk analyse viser at nivået på utleieboliger i Oslo nå er lavest for andre kvartal enn det analysebyrået har registrert tidligere. Oslo har mistet 10 819 sekundærboliger over en seksårsperiode. Det betyr færre boliger tilgjengelig for dem som ikke eier.

Carl Geving, direktør i Norges Eiendomsmeglerforbund, sier at utviklingen er dårlig nytt for de som er avhengige av å leie bolig. Han advarer om at Norge kan styrte mot stor boligmangel på lengre sikt og oppfordrer politikerne til å øke boligbyggingen.

Hvordan ett par finansierte drømmehuset

Paret Karine og Håkon fulgte en klar plan: hvert år kjøpte og solgte de en leilighet med ett mål for øye. Målet var å bygge egenkapital. Etter seks handler på seks år hadde strategien gitt full uttelling. De kunne kjøpe en enebolig til 19 millioner kroner.

Strategien var enkel i sin kjerne. De satset på å realisere gevinst i takt med markedet og bruke innskutt egenkapital fra hver handel videre. Hver handel økte deres egenkapital nok til å rykke opp i boligmarkedet gradvis. Til slutt sto de med nok midler til å kjøpe en plass de beskriver som drømmehuset.

Markedskontekst: Hva tallene viser

Kombinasjonen av færre sekundærboliger og aktive boligkjøpere endrer markedssignaler. Når sekundærboliger forsvinner fra utleiemarkedet, blir tilbudet tettere.

Og når enkelte husholdninger klarer å bygge betydelig egenkapital gjennom hyppige transaksjoner, øker etterspørselen etter større, mer permanente boliger.

For leietakere betyr det mindre valg. For boligkjøpere kan det bety høyere konkurranse og høyere priser på populære boliger. Geving har pekt på at politiske tiltak må øke boligbyggingen for å lette på presset.

Mastheads

Hvem tjener og hvem taper

Paret som bygde egenkapitalen, står igjen som vinner i denne fortellingen. De som eier, og som har mulighet til å kjøpe og selge, kan bruke markedets bevegelser til å trappe seg opp i boligstørrelse. Det krever både timing og tilgang på kapital til mellomfinansiering.

De som ikke eier, og som er avhengige av å leie, taper på endringen i utleiebestanden. Mindre utleieutvalg gjør det vanskeligere å finne rimelige alternativer.

Det kan gjøre flere husholdninger mer sårbare økonomisk, særlig dersom boligprisene stiger videre.

Handelsstrategien Karine og Håkon brukte, bygger på at gevinst fra en bolighandel kan øke egenkapitalen nok til å gi større lån senere. Hver salgstransaksjon gjorde at de kunne legge inn et større egenkapitalbidrag i neste kjøp.

Dette krever at boligprisene enten holder seg stabile eller stiger i perioden mellom kjøp og salg. Det krever også at salg går raskt nok til at mellomfinansiering ikke blir en stor kostnad. Karine og Håkon klarte dette i praksis. Resultatet ble at de kunne kjøpe en enebolig for 19 millioner kroner.

Strategien er ikke uten grenser. Låneregler, skatt ved salg, og omsetningstider i markedet setter klare rammer. I tillegg krever den aktiv tid og økonomisk fleksibilitet. Ikke alle har kapital eller risikovilje til å gjøre et år-for-år løp med bolighandel.

For boligmarkedet som helhet kan mange slike aktører bidra til høyere omsetning. Men hvis samtidig sekundærboligtilbudet faller, kan det trekke leiemarkedet i motsatt retning. Politikere og reguleringsmyndigheter sitter dermed med viktige virkemidler for hvordan markedet utvikler seg videre.

Når mange sekundærboliger forsvinner, blir leiemarkedet strammere. Færre enheter betyr færre valgmuligheter og sannsynligvis høyere husleie for de som må leie. Geving har uttrykt bekymring for akkurat dette og ber politikerne om tiltak for å øke boligbyggingen.

På kort sikt rammer endringen de som står uten egenkapital. På lengre sikt kan det endre hvor folk bor, hvilken type bolig de søker, og hvordan kommunene planlegger boligbygging. Derfor er tallene fra Samfunnsøkonomisk analyse og advarselen fra Norges Eiendomsmeglerforbund blitt viktige i dagens debatt.

For enkeltpersoner som vurderer en lignende strategi, krever det nøyaktig regnskap og forståelse av kostnader ved kjøp og salg. Skatt på gevinst, dokumentavgift, meglerhonorar og eventuelle oppussingskostnader må regnes med. Uten slik regnekunst kan gevinst raskt krympe.

Strategien kan fungere i et marked med stigende priser og kort salgstid. I et sidelengs eller fallende marked vil risikoen være langt større.

Related Articles

Eneboligen kostet 19 millioner kroner.

Denne artikkelen er laget med hjelp av AI.